부동산 정책의 의미와 관련 논의에 대한 소고
작성자 : tychung1 분류 : 공통 | 공통 작성일 : 2020.11.20 19:23:10 추천 : 0 조회 : 328 키워드 : 부동산,규제
본문은 부동산 문제에 대한 관점들이 어떻게 정책과 연결되어 있는 지를 먼저 개괄하고,
그것을 통해 현정부에서 실시 된 부동산 정책의 의미를 고찰하였다.
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(총론 부분만 등록함)
본문에서는 부동산 문제에 대한 관점에 따라 정책적 접근이 어떻게 달라질 수 있는 지에 대
해 개괄하였다. 이를 통해 현 정부에서 시행된 정책의 의미를 짚어 볼 수 있다. 정책을 그 성
격에 따라 대략적으로 분류하면 다음과 같다. 첫째로, LTV/DTI 강화 및 투기과열지구 지정과
같은 대출 규제 정책들이 있다. 상술한 바와 같이 이러한 정책은 주택 거품을 전제로 시행된
것들이다. 만약 주택시장에 거품이 있다면 이러한 정책 시행 이후 주택 가격 급락이 나타날
가능성이 높지만, 거품이 아니라면 주택 구매자들의 편의성만 낮추게 될 것이다. 둘째로, 주택
공급 확장 정책들이 있다. 이러한 정책은 주택의 내재가치가 사회적으로 바람직한 수준보다
높다는 것을 전제로 시장 가격을 하향 조정하기 위해 시행되는 것들이다. 그러나 만약 주택시
장에 거품이 있다면 오히려 거품으로 인한 경기 변동성과 혼란을 심화할 가능성이 높다. 즉
앞의 대출규제 정책과 공급확장 정책은 문제의식과 효과 측면에서 서로 어긋나 있다. 셋째로
분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제, 행정요건 강화(예를 들어, 각종 등록요건 및 조사 강
화) 등 주택 공급의 탄력성을 낮추어 주택의 내재가치를 상승시키는 정책들이 있다. 이는 오
히려 공급 확대 정책이 의도하는 방향과 반대의 효과를 일으킬 뿐 아니라 주택 거품을 진압하
는데도 큰 효과가 없다. 다섯 번째로, 다주택자 및 임대사업자의 세율을 상향 조정하는 정책
들이 있다. 이는 주택 거품론이나 높은 시장균형가격에 대한 대응이라기보다 토지공개념에 입
각한 정책으로, 매매 가격은 낮추는 대신 임대가격을 상승시킬 가능성이 높다. 마지막으로, 임
대차 시장에서 거래조건을 수요자에 유리하게 바꾸는 법개정 내용이 있다. 임차인이 미래의
가격 상승에 동의하지 않을 수 있다는 조항은, 임대인에게 기존에 없었던 큰 거래 비용을 유
발하게 되므로, 임대차 시장에서 공급 곡선을 급격히 수축시키게 된다. 결국 임대차법 등을
감안한 주택 임대 가격은 그러한 정책이 없었을 때에 비해 높아질 수밖에 없다. 이 정책은 앞
의 임대 사업자에 대한 세율 조정이나 각종 행정 비용 상승이 일으키는 효과와 맞물려 의도하
지 않은 현상(임대 가격 폭등)을 일으킬 수 있다.
이것이 종합적으로 의미하는 바는 무엇일까?
현재 고시된 여러 부동산 정책들이 사실 상이한 문제의식을 바탕으로 하고 있을 뿐 아니라 정
책 효과들이 서로 상쇄되거나 의도하지 않은 시너지를 일으키는 형태로 불협화음을 일으키고
있다는 것이다. 아마도 이는 정책의 시행과 좌절, 그에 대한 비판이 반복되는 과정에서 정책
들이 누적된 결과로 보인다. 현 정부 초기의 부동산 정책들은 주로 대출규제를 강화하는 방식
으로 주택가격을 안정시키려 했으며, 주택 거품론에 근거하여 설계된 것으로 보였다. 그러나
그러한 정책으로 기대한 효과(주택 가격 안정)가 나타나지 않자 다른 문제의식과 그에 기반한
정책들이 기존 정책틀에 계속해서 덧입혀 졌다. 이러한 혼란을 극복하는 정도(正道)는 기본적
으로 정책 시행에 앞서 먼저 문제점과 정책의 예상 효과를 더 과학적이고 객관적인 방식으로
정밀하게 진단하는 것뿐일 것이다. 또한, 정책의 전환이 필요한 시점에는 정책들이 일관적인
방향으로 연계되도록 기존의 정책들을 재검토해야 할 것이다. 특히 주택의 내재가치(매매가격
과 임대가격 모두)를 안정시키려는 경우, 주택 공급을 확장하는 정책을 시행할 뿐 아니라 분
양가 상한제나 임대차법과 같이 시장에서 공급 탄력성을 훼손시키는 정책들을 재검토할 필요
성이 있다.
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(원문)